VỊ TRÍ CHIẾN LƯỢC - LỢI THẾ CẠNH TRANH CỐT LÕI

Nằm tại Phường Long Nguyên, TP. Hồ Chí Minh, Saigon Land 2 sở hữu vị trí địa lý đắc địa khi chỉ cách Quốc lộ 13 khoảng 2-3km và nằm trong bán kính 5km từ Khu công nghiệp Bàu Bàng - nơi tập trung hơn 30.000 lao động.

Bàu Bàng đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản nhờ sự phát triển mạnh mẽ của cụm công nghiệp và hạ tầng giao thông,"

Đặc biệt, khi dự án Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và Vành đai 4 TP.HCM (dự kiến hoàn thành các đoạn chính vào năm 2028-2029) đi vào hoạt động, thời gian di chuyển từ Bàu Bàng về khu vực cửa ngõ TP.HCM sẽ được rút ngắn đáng kể, tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Dự án cũng hưởng lợi từ việc nằm gần các trục giao thông huyết mạch. Ngoài Quốc lộ 13 đang được nâng cấp và mở rộng ở các đoạn cửa ngõ như: khu vực Bàu Bàng còn được kết nối bởi Cao tốc Chơn Thành – Đức Hòa (dự kiến khởi công năm 2025-2026 và hoàn thành sau năm 2028). Tuyến cao tốc này, cùng với Vành đai 4 TP.HCM, sẽ tạo thành mạng lưới giao thông liên kết vùng, thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển.

PHÁP LÝ - VẤN ĐỀ THEN CHỐT CẦN LÀM RÕ

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế về vị trí, vấn đề pháp lý của Saigon Land 2 đang là mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư. Khác với các dự án đã hoàn thiện và có sổ đỏ riêng từng nền, Saigon Land 2 hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng và làm thủ tục tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành khoảng 85-90%, bao gồm hệ thống đường nội bộ rộng 6-16m, điện ngầm, cấp thoát nước và chiếu sáng công cộng. Tuy nhiên, văn bản chấp thuận đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn đang trong quá trình hoàn tất, dự kiến sẽ được cấp trong quý I/2025.

BẢNG GIÁ CHI TIẾT - SO SÁNH VỚI THỊ TRƯỜNG

Về mặt giá cả, Saigon Land 2 đang được chào bán với mức giá khá cạnh tranh so với khu vực. Theo bảng giá mới nhất tháng 11/2024, đất nền thường tại các lô nội khu có giá từ 18-22 triệu đồng/m² cho diện tích 80-120m². Đất mặt tiền đường trục chính 12-16m có giá 25-32 triệu đồng/m², trong khi các lô góc hai mặt tiền ở vị trí đắc địa được chào bán từ 30-38 triệu đồng/m².

Bà Lê Thị Mai, giám đốc một công ty môi giới bất động sản, cho biết: "Mức giá này khá hợp lý nếu xét về vị trí và tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính đến chi phí phát sinh, bao gồm 10% VAT, 1-2% phí bảo trì, cùng các chi phí công chứng và lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ. Tổng chi phí thực tế sẽ cao hơn giá niêm yết khoảng 12-15%."

Lấy ví dụ cụ thể, một lô đất 100m² với giá 20 triệu đồng/m² sẽ có giá niêm yết là 2 tỷ đồng. Cộng thêm VAT 200 triệu, phí bảo trì 40 triệu, và các chi phí công chứng, lệ phí khoảng 22 triệu, tổng chi phí thực tế mà nhà đầu tư phải bỏ ra là khoảng 2,26 tỷ đồng.

PHÂN TÍCH TIỀM NĂNG TĂNG GIÁ

Câu hỏi lớn nhất mà mọi nhà đầu tư quan tâm là: Liệu giá đất tại Saigon Land 2 có tăng trong tương lai và mức độ tăng sẽ như thế nào?

Để trả lời câu hỏi này, chúng tôi đã phân tích ba yếu tố chính thúc đẩy giá đất trong khu vực. Thứ nhất là đòn bẩy từ các khu công nghiệp. Theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Bình Dương, KCN Bàu Bàng hiện có công suất lấp đầy 92%, và đang có kế hoạch mở rộng thêm 200 hecta trong giai đoạn 2024-2026. KCN Cây Trường II, cách dự án khoảng 5-7km, cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng để thu hút thêm 15.000-20.000 lao động.

"Nhu cầu nhà ở cho công nhân và chuyên gia tại Long Nguyên, TP.HCM đang rất lớn," bà Phạm Thị Hương, quản lý một công ty cho thuê nhà trọ tại khu vực, chia sẻ. "Hiện tại, một phòng trọ đơn giản có giá 2-3 triệu đồng/tháng, trong khi một căn nhà nguyên căn có thể cho thuê 5-8 triệu đồng. Tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức 95-100% và nhiều khi chúng tôi không đủ phòng để đáp ứng nhu cầu."

Yếu tố thứ hai là sự phát triển của hạ tầng giao thông. Dự án Vành đai 4 TP.HCM với tổng mức đầu tư hơn 80.000 tỷ đồng đang được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến đoạn qua Bàu Bàng sẽ hoàn thành vào cuối năm 2025. Theo kinh nghiệm từ các tuyến đường lớn khác như Vành đai 3, giá đất dọc tuyến thường tăng 30-50% trong vòng 1-2 năm sau khi thông xe.

Quốc lộ 13, trục giao thông chính của khu vực, cũng đang được nâng cấp từ 4 làn lên 6-8 làn xe với tổng kinh phí khoảng 5.000 tỷ đồng. Công trình dự kiến hoàn thành vào giữa năm 2025, giúp giảm tình trạng ùn tắc và rút ngắn thời gian di chuyển đáng kể.

Dựa trên các yếu tố trên, chuyên gia, đưa ra ba kịch bản tăng giá cho Saigon Land 2. Trong kịch bản bảo thủ (xác suất 60%), với giả định hạ tầng hoàn thiện đúng tiến độ và thị trường ổn định, giá đất dự kiến tăng 15-20% mỗi năm. Như vậy, một lô đất mua với giá 20 triệu đồng/m² hiện nay có thể đạt 45 triệu đồng/m² sau 2 năm, tương đương mức tăng 125%.

Kịch bản tích cực (xác suất 30%) dự báo giá tăng 30-35% mỗi năm nếu Vành đai 4 hoàn thành sớm và nhiều dự án KCN mới được phê duyệt. Trong trường hợp này, giá đất có thể đạt 55 triệu đồng/m² sau 2 năm, tăng gần gấp đôi.

TÍNH TOÁN TỶ SUẤT SINH LỜI CỤ THỂ

Để minh họa rõ hơn về tiềm năng sinh lời, chúng tôi đã tính toán hai phương án đầu tư phổ biến.

Phương án thứ nhất là mua để bán lại sau 2 năm. Giả sử nhà đầu tư mua một lô đất 100m² với giá 20 triệu đồng/m², tổng chi phí ban đầu là 2,26 tỷ đồng (bao gồm VAT và các phí). Theo kịch bản bảo thủ, sau 2 năm giá đạt 45 triệu đồng/m², bán được 4,5 tỷ đồng. Trừ chi phí sang tên khoảng 45 triệu, lợi nhuận ròng là 2,19 tỷ đồng, tương đương ROI 97% hay khoảng 40% mỗi năm. Đây là mức sinh lời rất hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm (5-6%/năm) hay chứng khoán (trung bình 10-15%/năm).

Phương án thứ hai là mua đất, xây nhà cho thuê để có thu nhập thụ động. Với tổng vốn đầu tư 2,66 tỷ đồng (bao gồm 2,26 tỷ mua đất và 400 triệu xây nhà 1 trệt 2 lầu), nhà đầu tư có thể cho thuê nguyên căn với giá 8-10 triệu đồng/tháng, tương đương doanh thu 96-120 triệu đồng/năm. Sau khi trừ chi phí vận hành 10%, lợi nhuận ròng khoảng 86-108 triệu đồng/năm, tỷ suất sinh lời 3,2-4%/năm.

Tuy nhiên, nếu cho thuê theo phòng, hiệu quả sẽ cao hơn nhiều. Một căn nhà có thể chia thành 6 phòng, mỗi phòng cho thuê 2,5 triệu đồng/tháng, tổng doanh thu 15 triệu đồng/tháng hay 180 triệu đồng/năm. Trừ chi phí vận hành 20% (cao hơn do phải quản lý nhiều khách), lợi nhuận ròng đạt 144 triệu đồng/năm, tỷ suất sinh lời 5,4%/năm. Cộng thêm việc giá tài sản tăng theo thời gian, tổng lợi nhuận sau 5 năm có thể đạt 2,32 tỷ đồng, tương đương 87% so với vốn ban đầu.

Sau khi phân tích toàn diện về pháp lý, giá bán, và tiềm năng đầu tư, có thể thấy Saigon Land 2 là một dự án có nhiều điểm sáng nhưng cũng không thiếu những thách thức.

Về mặt tích cực, dự án sở hữu vị trí chiến lược gần các khu công nghiệp đang phát triển mạnh, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông được đầu tư lớn, và có mức giá cạnh tranh hơn 15-20% so với thị trường. Tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn là rất rõ ràng, với kịch bản bảo thủ dự báo mức tăng 60-70% sau 3 năm. Đối với những nhà đầu tư có nhu cầu xây nhà cho thuê, nhu cầu thực tế từ công nhân và chuyên gia KCN đảm bảo tỷ suất sinh lời ổn định 5-8%/năm.

Sự kiện "Lễ giao sổ – Sài Gòn Land 2", sẽ diễn ra vào ngày 29/11/2025, được kỳ vọng trở thành dấu mốc quan trọng, khẳng định cam kết về tiến độ và năng lực triển khai dự án của Sài Gòn Land Group.

Web: https://saigonland.org.vn/

Hotline: 0901.26.26.26